건축할 때 이용할 수 있는 건축자금 종류

건축할 때 들어가는 비용이 없을 때 이용할 수 있는 건축자금 종류에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

대한민국 국민이라면 누구한 꿈꾸는 자기 명의의 집, 치솟아 오르지만 계속 거주할 수 있을지 불안한 전세, 매달 나가는 엄청난 월세 이런 문제가 우리들 일상에서 매일 생기다 보니 자연스럽게 사람들의 관심은 건축으로 돌아갑니다.

 

자기 명의의 집 뿐 아니라 이제는 사업으로 건축을 하시는 분들도 많으시죠. 하지만 막상 건축을 할 때 본인이 가진 돈으로 다 지을 수 없는 일이 허다합니다. 그만큼 만만치 않은 건축, 이렇게 자기 자본이 부족할 때 금융권에 가서 건축자금 대출을 받기도 하고,  건축을 하다 보면 여러 가지 변수들로 인해 원래 예상했던 금액보다 더 들기도 합니다.

 

지금 현재 건축을 하고 있거나 건축을 하려고 하시는 분들에게 필요한 건축자금에 종류와 어떻게 받는지 알아보도록 하겠습니다.

 

건축자금 대출의 종류 , 꼭 활용해보시길 바랍니다.

 

<자기 자본 부족 - 에쿼티>

-건축 자금 대출이나 PF대출시 부족한 자기 자본 (에쿼티) 해결하는 방법

 

<토지와 관련된 대출>

-토지 관련 대출은 건축을 하기 위해서 매입한 토지를 담보로 잡아 대출을 받는 가장 보편화된 대출방법인데요, 토지담보대출은 금융권에서 이 토지에 대해 평가한 후 대출 금액을 산정합니다. 어느 금융권이냐, 또 어떤 방법으로 받느냐에 따라 평가금액, 즉 감정가의 약 60~80%를 받을 수 있습니다.

 

-보통 토지 담보 대출은 토지를 구입할 때 모자르는 잔금을 치를 때 주로 이용하는데요, 이 경우 1 금융권과 2 금융권 모두 이용이 가능합니다. 1 금융권은 2 금융권에 비해 대출금액은 덜 나오지만 이자율이 저렴한 정점이 있죠.

 

<건축물과 관련된 대출>

-건축물에 대해 받을 수 있는 대출은 바로 공사대금 대출입니다. 이 공사대금 대출은 아직 건물이 다 지어지기전에 앞으로 완성될 건축물을 담보로 대출을 받는 방법인데요. 이 대출은 공사 중인 건축물에 대한 서류를 검토해서 총건축비의 60~80% 정도를 받을 수 있습니다. 한꺼번에 지불되는 방식이 아닌 골조 완성되었을 때 얼마, 내장 공사가 완성되었을 때 얼마, 이런 방식으로 단계마다 지급이 되는 기성고 대출입니다.

 

- 공사대금 대출은 주로 2 금융권에서 취급하지만 근래들어 1 금융권에서도 취급하는 경우가 있습니다.

즉, 골조완성되었을 때 얼마, 

<토지+건축물과 관련된 대출>

- 토지와 건축물을 모두 평가해서 대출을 받는 방법이 있습니다. 이 대출방법은 우선 사업성에 따라 대출 금액이 달라집니다. 사업성이 좋으면 더 많은 대출이 가능하며 전체 사업의 몇 %, 토지 매입 시, 공사 시, 이런 식으로 대출을 해주는 경우가 대부분입니다.

 

-토지와 건축물을 한꺼번에 대출 받는 경우는 1 금융권에서도 가능하지만 대출금액이 적기 때문에 전체 자금의 여력이 조금 있으신 분들이 주로 사용하며 대부분은 2 금융권을 통해 대출이 일어나고 있습니다.

 

<준공 자금 대출>

-준공자금 대출은 준공 시점에 이미 실행된 기성고 대출을 부동산 담보대출로 전환해서 필요한 자금을 조달하는 대출입니다.

<브릿지 대출>

-브릿지 대출은 토지 매입 후 잔금이 없을 경우 일시적으로 조달하는 단기 자금입니다.

 

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<건축 자금 대출이나 PF대출시 부족한 자기 자본 (에쿼티) 해결하는 방법>

- 매매 물건일 때 가능한 방법으로 매도, 매수 측의 충분하게 협의점을 이뤘다는 전제하에 사용하는 방법입니다.

-건축자금이나 PF대출시 토지로 브릿지 대출을 받거나 동시에 건축자금이나 PF 대출을 진행할 경우도 가능한 방법입니다.

-토지 매매금액으로 A은행에서 토지 대출로 80%로 가능하다는 전제, 자기 자분이 10% 정도 있을 때를 가정했을 때입니다.

-중요한 점은 여기서 총 투여할 금액인 자금판을 만드는 게 제일 중요합니다. 건축자금 대출이나 PF대출 시 토지의 감정가는 상당히 중요한데요, 토지 감정을 최대한 올리고 토지 대출을 차감한 금액은 모두 자기 자본 즉, 에쿼티로 인정이 되는 게 중요 포인트입니다. 

 

-매도 측과 협의된 대출 가능 금액과 자금판 총비용을 차감한 금액을 뺀 나머지만 대출을 실행시키는 방법입니다. 그렇게 되면 남은 금액이 있을 텐데요, 그럼 이 금액을 은행에 남겨두고 건축자금 실행 또는 PF 대출 시 매도 측에 은행에 남겨둔 나머지 금액을 지불한다고 합의하는 겁니다. (약정서는 반드시 하셔야 하고요)

• 자금판을 만들 때 부대비용 ( 이자, 등록세, 법무비, 취득세 등)은 1년 정도 유보시키고 , 차주 예비비인 총비용을 차감 후 남은 돈을 은행에 남겨두면 이 금액이 바로 자기 자본, 즉 에쿼티로 인정이 됩니다.
• 이렇게 은행에 남겨둔 자기 자본 (에쿼티)를 매도 측에 현금 이체하신 뒤 소유권 이전을 넘깁니다, 그리도 다시 받는 조건으로 하셔야 하는 겁니다.( 약정서에 모든 내용을 넣으셔야 합니다)
• 이렇게 함으로 은행은 은행에 맡겨둔 금액을 제외하고 총 매매금액에 맞춰 소유권 이전을 할 수 있습니다.

이 방법은 토지 매매의 경우만 가능하고 매도 측과 충분히 합의가 된 상태에서 진행되야합니다. 또 건축자금이나 pf 대출 시에도 거래은행과 신뢰도가 정말 중요합니다. 아무나 이 방법으로 은행에서 진행시켜 주지 않는다는 점 주의하시고 주거래 은행에서 거래 시 항상 잘 관리해야 합니다.